זהירות: קבוצת רכישה! / עו”ד נתן רוזנבלט מתריע מהתופעה המתחדשת

בחודשים האחרונים אנחנו חוזרים אט אט לימים העליזים של קבוצות הרכישה. התופעה הזו נושאת בחובה גם בשורה גדולה, לצד סכנה, גדולה לא פחות.

קודם כל מה זה קבוצת רכישה? בהגדרה הרשמית: מדובר באנשים שהם בעלי קרקע שחברו יחדיו על מנת לבנות. בפועל: פעמים רבות מדובר ביזם ממולח שארגן את אותם אנשים, שיווק להם את הקרקע והבטיח להם לבנות דירות במקום.

הסיבה לחזרתן בדלת האחורית נעוצה בשינוי של שיטת המכרזים של רמ”י. אם עד לאחרונה המגמה הייתה לשווק אך ורק לקבלנים, הרי שהיום יוצאים יותר ויותר מכרזים ללא כל התניה מי הם הקונים, וללא דירות הגרלה בפנים (מה שלא מתאים כרגע לקבוצות רכישה).

וזה אומר שאין צורך בשום ידע או ניסיון מוקדם, כל אברך כולל מבני ברק או נהג מונית מנתניה יכול להקים קבוצת רכישה. כל מה שהוא צריך זה לפרסם מודעה בעיתון והלידים (לקוחות מתעניינים) מתחילים לזרום. יש לי ניסיון אישי בזה: לפני שבועיים פרסמתי כאן אפשרות להקמת קבוצה כזו בחריש, כמות הלידים שהגיעו היא אדירה, איני מצליח להתשלט על הכמויות ובינתיים רמ”י דחתה את המכרז והמייל שלי עדיין פקוק.

שיטת השכנוע היא פשוטה והגיונית: במקום לקנות דירה מקבלן שמרוויח עלינו מאתיים אלף ₪ (מינימום) ולוקח עוד מאה אלף על הוצאות ייחודיות שיש לו, כמו ערבות בנקאית. הבה נרכוש יחדיו מגרש מרמ”י ונבנה לנו בניינים.

במקרים שזה אכן כך המצב מצויין, והרבה קונים ונהנים, אלא שחלק לוקחים את המסמכים לעו”ד נודניק שבודק סעיף סעיף (איני מצליח להבין אברך שנכנס להתחייבויות של מיליונים ומתקמצן על 2500 ₪ לעו”ד מטעמו), ופתאום מתגלה למשל שהשטחים המשותפים שייכים ליזם, כך גם השטחים המסחריים, גם בקטע של הרישום מתברר כי הקרקע נרשמת על שם היזם.

במישור של ההוצאות מתברר פתאום כי היזם מקבל כך וכך כסף ואין אפשרות לפטרו, ואם מפטרים חייבים לו בכל מקרה את המאה אלף שלו, בקיצור ההתחייבות שלכם זה “רק” להביא כסף מזומן בלי לדעת מי כמה ולמה, וההתחייבות שלו זה, אולי, רישום הערת אזהרה לטובתכם, לאחר שיעבוד לבנק.

זה מצוין כאשר מדובר בעסקים, זה רע מאוד כשמדובר על דירות שאנחנו רוצים לעשותם כמה שיותר זולים, משום שבעצם מדובר כאן בקבלן רגיל עם תחפושת של קבוצת רכישה, מה שגורם לעלייה דרמטית במחיר ובזמן ההגעה לדירה.

לדוגמה: אחת הדרכים להוזלת הדירה היא למכור את החנויות והחניות, את המחסנים והחללים ובעיקר את הדירות המתווספות, לשוק החופשי ולחלק את ההכנסות בין כלל החברים.

כך נהגתי למשל בקבוצת הרכישה של חפציבה במודיעין עילית אשר זיכני השי”ת לייסד ולנהל, ובזכות זה אנשים קבלו לחשבון הבנק שלהם בחזרה 27,000 ₪ כל אחד.

אך כאשר יש יזם שהוא רוצה להרוויח ורואה בעצמו סוג של קבלן, הוא לא משחרר את זה, והתוצאה היא התייקרות הדירות.

העיקרון הזה פועל גם לגבי משך הזמן הבנייה: ברגע שאין שום מחויבות של היזם מתי הדירה תהיה מוכנה, היא לא תהיה מוכנה.

והבעיה החדשה שצצה לאחרונה היא רשות המסים.

המדינה כידוע צריכה הרבה כסף (לא לישיבות כמובן) והמקור הטוב ביותר לכספים זה הכיס של אחד מאיתנו. פקיד השומה קלט לצערנו את הפטנט הזה של קבלנים בתחפושת של קבוצה, והוא עוקב אחר כל קבוצה ומנסה למסותה במקסימום האפשרי.

כך למשל ארע באחד הפרויקטים הגדולים של בני ברק. אנשים התאגדו ורכשו יחד את הקרקע בסכום אסטרונומי, ותכננו לבנות יחד עם אותו מנהל קבוצה. פקיד השומה החליט שמדובר בפועל ביזם, אשר ארגן את כולם ודואג לכל העניינים, בדיוק כמו קבלן, ולפיכך השית עליו ועל הרוכשים מיסוי ותנאים של קבלן.

כמה ההבדל בשקלים?

ניקח לדוגמא את מה שניסיתי לעשות בחריש: אם המיסוי יהיה רק על הקרקע, אנחנו מדברים על 6% מערך הקרקע לא כולל פיתוח, זה אמור להיות סכום שלא עשוי להגיע לעשרים אלף ₪ לעומת זאת, אם פקיד השומה מחליט שמדובר ביזמות, אנחנו מדברים על 8% מערך הדירה הצפוי, כלומר אנחנו קופצים מעשרים אלף למאה ועשרים אלף, ההבדל הזה בסכומים יכול להיות ההבדל בין אם הרווחת משהו בפרוייקט לבין הפסד כספי, ובוודאי הוא ההבדל בין אם הרווחת הרבה או הרווחת קצת.

כל אלו הם דוגמאות למקרים אמיתיים שקורים כל יום.

וזה רק במקרה שהכל חלק וכולם צדיקים, ויש כמובן גם את המקרים הפחות חלקים:

כך למשל יזם מפורסם במגזר (אגב, בחוץ גרוע פי כמה), לקח מאנשים את הכסף ורכש את הקרקע במחיר מוזל, רשם על שם חברה שלו, ואחר כך הציע לרוכשים ההמומים לרכוש ממנו את הקרקע במחירים החדשים…

ויש גם את הקבוצות המצליחות, קחו למשל את חסידות באיאן שבנתה במודיעין עילית בארבע קבוצות שונות, כמעט בכולן הכל הלך כמעט חלק לחלוטין. הסיבה היא פשוטה: לא היה שום יזם שחשב שהקרקע היא שלו.

היה לי הכבוד לסייע לידידי רבי יעקב שפירא ז”ל ולשותפיו הרש קופר ועו”ד מוטי גולדיס, כל אחד מהם היו לו את העסקים שלו, אבל הוא ידע שכאן בקבוצה הוא נמצא בשליחות האדמו”ר ולמען הילדים של חבריו, ואת הברכה הוא יראה במקומות אחרים בזכות הפעילות הזו, ואכן הם ראו ורואים ב”ה.

או קחו את רבי אברהם סלונים בבי”ש: אלפיים דירות הבנאדם בנה וכולם מרוצים, מלבד מה שהוא בנה באחיסמך ועוד מקומות. היו צרות, קברי מתים ופוליטיקאים חיים שהפריעו, אך בסוף מדובר ברווח עצום לכל משפחה שרכשה שם.

יש עוד דוגמאות רבות, העיקרון הוא הכי פשוט: קבוצת רכישה אמיתית.

אז איך נדע אם זו אכן קבוצה אמיתית או יזם?

פשוט: לשאול אותו, ישירות או באמצעות עיון בחוזה.

אם הוא מותיר לעצמו את כל השמנת שמחוץ לדירה שלכם, אם אתה חייב לקחתו אח”כ כמנהל הבנייה בסכומים גדולים, ואם אין שקיפות על הכסף ועל שמות הרוכשים, ועוד כמה “אם” מהסוג הזה. אין צורך בכולם, אלא די בכך שאחד ה”אם” מתקיים, בכדי להבין שכאן זה קבלן.

אין בעיה לרכוש מקבלן, ובמבנים מסחריים (שאין הבדל מיסויי) זה אפילו רצוי יותר, רק שנדע את זה. ואז נדרוש ממנו כמו שדורשים מכל קבלן: התחייבות מראש איפה הדירה שלי, כמה היא תעלה ומתי היא תהיה מוכנה, ובעיקר בעיקר מה יקרה אם לא תמומשנה ההבטחות.

וזה הרי לא יקרה לעולם, אז בינתיים, אל תחתמו לפני שתראו את המסמכים לרב “קרקעי”, היינו שמבין בתחום הקרקעות והקבוצות, או עו”ד כנ”ל מטעמכם (עדיף גם וגם).