את היזם חנן מור פגשתי לפני עשור במטה החברה בנס ציונה, לאחר הקריסה הסופית של הציבור החרדי בחריש, בניסיון להציל את הקצת שנותר. תרנו אז אחר כל קבלן אפשרי מאלו ש”זכו” במכרז. מיעוטם הסכימו למכור לציבור החרדי, אחד מהם אפילו ערך איתי כנסי רישום בריכוזים החרדים ולא אסתייעא מילתא (לשון הרע לספר למה). רובם לא הסכימו לשמוע כלל על הציבור החרדי. והיה את חנן מור.
הוא אמר לנו כבר בפגישה הראשונה, כי מבחינתו הכל ביזנעס. הוא לא ניסה להזכיר את “סבא שלי היה רב” (עם השכן) ומאידך גם לא התרשם מהחרם שהכריזו הקבלנים על החרדים. מבחינתו, כל הרוצה יבוא ויקנה. המגעים נפסקו לאור המחיר “הגבוה” שהוא דרש, 700,000 ₪ לדירה היה אז יקר מידי…
נזכרתי השבוע באיש הטוב הזה, עם הפרסומים על מה שנראה כקריסה של האימפריה הענקית של קבוצת מור, המתקדמת בצעדי ענק לקראת האפשרות של פשיטת רגל. זאת לא תהיה הצרה של למעלה מאלף משפחות שבניית דירתן תיתקע (אל דאגה להם, בדיוק לשם כך נוצרה הערבות הבנקאית), אלא של כולנו, כמאמר מי שאמר: אם בארזים נפלה שלכת, אז לקטנים וודאי אין לאן ללכת.
זוהי הקריסה הגדולה בתקופה הזו, אך לא הראשונה וגם לא האחרונה, סדקים רבים מידי נפערו בספינת הנדל”ן הישראלית. סדקים שאם יתרחבו בכוחם להטביע גם נושאת מטוסים מהסוג ששלח לכאן ביידן.
ניקח דוגמא של העסקה המפורסמת שלו, על מנת להבין גם את הגודל של החברה וגם את איך הם הגיעו למצב הזה, הסיפור הזה הוא הסיפור של כל שוק הנדל”ן הישראלי היום על דונם אחד:
לפני שנתיים וחצי החליטה המדינה לפרק את שדה התעופה התל אביבי שדה דוב ולהוציא את הקרקעות למרבה במחיר. מי שנתן את המחיר הכי גבוה – הרבה מעל האחרים – היה חנן מור, למעלה ממיליארד ₪. כל הסכום הגיע ממשכנתא בריבית אפסית שהוא נטל כנגד הקרקע. מאז הריביות קפצו כידוע, הקבלן ממשיך לשלם – או אמור לשלם – למעלה מעשרה מיליון ₪ לחודש רק ריבית. מצד שני, הקרקע שווה הרבה פחות מאשר אז עקב ירידת המחירים. כל אחד מהדברים הללו: עליית ריבית דרמטית וירידת מחירי הדירות דרמטית, עלול לרסק קבלן גדול, וכשהם קורים שניהם ביחד, גם הקבלנים החזקים ביותר נסדקים.
את התהליך הזה עברו רוב הקבלנים. כל מכרז שרמ”י הוציאה, זכתה למחירים גבוהים בהרבה מהתחזיות האופטימיות של השמאי הממשלתי. אני זוכר שניסיתי לארגן במשך חודשים כמה נגידים ויזמים להתמודד על מכרז ענק באופקים (השבוע עבר היתר הבנייה שלב ראשון בדרך לבנייה, לכל אלו שדאגו), ואז הגיע יזם ורשם במעטפה סכום עצום הרבה מעל כולם (זכותו המלאה), ו”זכה” באלף דירות. היום הוא מצטער מאוד, לדעתי, על הזכייה הזו.
ומה כל זה נוגע אלינו?
קהל היעד של טור זה אינם התאחדות הקבלנים קוני הארץ, אלא אברכים והוריהם שסך הכל רוצים קורת גג, פת חרבה ושלווה בה. אז למה אנחנו צריכים לנתח את מה שארע לקבלן פלוני או אלמוני?
ראשית, שנדע לכלכל את צעדינו. בדיוק כפי שגורמי הביטחון לא צפו את האירוע שנרקם מול עיניהם וכולנו שילמנו את המחיר, כך גם גורמי הכלכלה, כולל הקבלנים הגדולים ביותר וכולל הממשלה, חשבו שמחירי הדירות יעלו ויעלו עוד ועוד (היו גם בודדים, כולל טור זה, שזעקו לפני שנה וחצי שהמחירים יירדו, אבל איש לא הקשיב).
על סמך הערכה זו העלו מחירים עוד ועוד בלי פרופורציה, כי כשהכסף בחינם ובלי הגבלה, אפשר להציע מחיר של מפטיר-יונה בויזניץ על מפטיר שבת-חנוכה בשטיבלאך, העיקר לזכות על בטוח.
שנית, כדי שנרחם קצת פחות, גם על הקבלנים שלא העלו כלל בדעתם לוותר על אחוז אחד מהרווח לטובת המשפחות הנאנקות ללא דירה. וגם על הבנקים שכאשר אנחנו רוצים לקחת משכנתא חצי מיליון ₪ צריך להביא תלוש של העלטער-זיידע של שני הצדדים, וגם אז זה מוגבל ל-70% ואילו לקבלנים נתנו 100% מיליארדים בלי לבדוק כלום. תזכרו זאת תיכף, כאשר יתחילו היללות של שני הגופים הללו, אשר הדמים שלהם ניזונים מהדם שלנו.
שלישית, להבין שכל אחד מדבר מהפוזיציה שלו. בשבוע שעבר קראתי בעיתון כתבה מאת בכיר כתבי הנדל”ן במגזר, המנתח באופן נפלא את התחזית להוזלת הדירות הצפויה כתוצאה מכל מה שדיברנו. הפכתי את העמוד והנה כתבה באותו גודל שמשכנעת בדיוק את ההיפך: שהמחירים אמורים לקפוץ ושנתחרט מאוד אם לא נרוץ לקנות שמונה דירות כעת.
עיון במקורות השונים מיישב את הסתירה בין הכתבות: הראשונה מבוססת על בכירי הקבלנים והבנקאים, שמטרתם לעורר חמלה על מנת לזכות בתקציבים (העיתונאי לא נגוע, הוא סה”כ מצטטם וליה לא סבירא ליה). ואילו הכתבה השנייה נכתבה ע”י מתווך בכיר אשר פרנסתו תלויה בשאלה אם תקנו, וכדי לקנות אתם צריכים להשתכנע שמחירים עומדים להתייקר. הבנתם את הפרנציפ: אמור לי מה האינטרס שלך ואני אגיד לך מה אתה סבור לגבי עתיד שוק הדיור.
רביעית, ששניהם צודקים. ישנן סיבות רבות לכך שהמחירים יעלו בקרוב: עלייה דרמטית וודאית במחירי הבנייה, עלייה בעלויות האשראי בצל המלחמה, ירידה בביקוש מאותה סיבה, ועוד. יש גם סיבות לירידת מחירים צפויה: הריבית לא תישאר תמיד בשיא, והקבלנים תקועים כעת עם “סטוק” של 60,000 דירות שנמצאות בבנייה ואיש לא קונה (מבצעים של 20/80 זה לא באמת לקנות, כי זה עולה לקבלן כמה מאות אלפי ₪ לדירה, אם הייתי המפקח על הבנקים הייתי עוצר הרגע את המהלך המטורף הזה). רק לשם המחשת כמות הדירות הריקות שנבנות כעת: כל הערים החרדיות גם יחד (בלי ב”ב) לא מגיעות לכמות כזאת של דירות! וכל זה עומד ריק ואין קונים.
וחמישית, וזה העיקר: אין שום סיבה למהר לרכוש כעת דירה!
בפרט, אמורים הדברים, לגבי משפחות חדשות ומאורסים חסרי דירה, אשר יש בידם האפשרות העקרונית להירשם להגרלות. אם אתם מכירים כאלו, או שאתם בעצמכם במצב הזה, אנא חוסו על עצמכם ואל תתפתו לכל המודעות הללו, אשר מאחוריהן עומדים אנשים טובים ויראי שמיים, אך נגועים בדבר: הם זקוקים לרכישה שלכם כאוויר לנשימה ומאמינים באמת שהכי טוב בשבילכם זה לקנות כעת דירה.
אל תתפתו אחרי זה, משום שתיכף ייצאו ההגרלות של מחיר למשתכן/דירה בהנחה, ואתם תצטערו מאוד על כך שלא המתנתם.
זה לא עוד הרבה זמן, אנחנו מדברים על טווח של חודשים ספורים, אולי אפילו שבועות ספורים – תלוי בתוצאות המלחמה. פתאום תראו הגרלה עם כעשרת אלפים דירות בזיל הזול. מתוכם תהיינה גם כמות דירות לציבור החרדי, כולל במקומות נחשקים כמו אלעד, רכסים ועוד, אך אתם לא תוכלו להשתתף כי “מישהו” אמר לכם או כתב בעיתון שכבר לא תהיינה הגרלות, או שהן תהיינה לא רווחיות, (אגב, אני גם סבור, שההגרלות הבאות תהיינה פחות רווחיות, הקרקס שהיה כאן הסתיים, אך עדיין מדובר בחצי מיליון רווח ויותר), ועל הדרך הצליח לדחוף לכם דירה מחולקת בדימונה.
ויש גם התעוררות אדירה של מכרזים. החבר’ה של גולדקנופף מרוכזים כמו הצבא לקראת התמרון הקרקעי לעזה: מתכננים, מכינים מגהצים ואז מסתערים. כבר בשבוע הקרוב עומד להסתיים מכרז של אלפיים דירות לאנ”ש בקרית גת, מחצית מתוכם במחירים אשר יגרמו להמון הורים אצלינו לחייך משמחה. סופסוף הם יזכו לתת לילדיהם דירה במרכז הארץ במחירים שעפולה כבר שכחה מזמן, ובתנאי מימון שאפילו בירוחם לא מכירים. חמישים אלף ₪ מכל צד וכל היתר בתשלומים, חלק ההורים וחלק המשפחה כפי שסיכמו וכפי היכולת.
אך יהיו גם רבים, לצערי רבים מידי, אשר יבכו ויצטערו על כך שהם מיהרו לנשנש בכל מיני פרויקטים בדרך לקרעטצ’מע ולא המתינו למנה המרכזית, של דירה בהישג כיס.
ההחלטה בידך, קורא נאמן, ובידי יקיריך, היכן תהיו עוד חצי שנה. בצד של השמחים או בצד השני. כמובן, כל הנכתב הוא רק לדעתי האישית וכו’ ואין בכך משום מתן ייעוץ וכו’, אך כך נראה לעניות דעתי.
ומה יהיה עם הקבלנים? ומי ירכוש מהם את הפרויקטים הענקיים והריקים? ומאיפה הבנקים יקבלו חזרה את הלוואות הענק שנתנו להם? אל דאגה להם, הם מספיק מקושרים וכבר ימצאו אוזן קשבת ותירוצים מדוע המדינה צריכה לממן אותם (ואז באמת יהיה כדאי לרכוש מהם – אך זה הליך ארוך ומסובך), מי שדאג להם כאשר הם מצצו לכם את הדם, הוא ידאג להם עכשיו שלא יקרסו יותר מידי.
קולדקנופף כבר שנה בתפקיד. תיפקודו ממש כישלון קולוסאלי ! בשנה זו היה רק מכרז אחד של מחיר למשתכן . וגם מכרז זה קוצץ ב 2000 דירות !! זה תיפקוד כושל !! לא לתיפקוד כזה התפללנו !!!
תסכים איתי ששלושת החודשים האחרונים אינם בחשבון. ובא נסכים גם שהנתונים שלך לא ממש מדוייקים.
המתן עוד חודשיים ותיווכח כמה הוא יודע להזיז עניינים.
גולדקנופף עצר כבר חודשיים אין מכרזי רמ”י !! זה עלול ליצור מחסור בקרקעות בושה וחרפה !! זה לא פעולה של מי שחפץ בירידת מחירי הקרקעות ובירידת מחירי הדירות . גולדקנופף כישלון חרוץ . לא יוזמתי לא חרוץ לא נחרץ גורר רגליים מתעסק באלף דברים ולא ממוקד בדיור !!!
מי שמתלונן על החודשיים האחרונים שלא היה מכרזים, אני חושד בו מטרותיו אינם בעד דיור נטו.
ועדיין מדובר פה על 1000 משפחות שיזכו בדירה מתוך למעלה מ20,000 ,
אז לא צריך למהר לשמוח
אי ן20,000 משפחות חרדיות שממתינות להגרלות. ואם מצרפים את כל ההגרלות הקרובות אני מאמין שניתן להגיע למצב ש4000 יזכו. ואז אנחנו מדברים על כשליש מהמתמודדים – ללא ספק הישג גדול מאוד.
מי שקנה בחריש עשה את העסקה הכי טובה.גם למגורים.מקום מדהים
אמת אך לא הבנתי מה זה קשור לנושא הטור.
אני כבר שלוש שנים בהגרלות ולא זכיתי אפילו לא באחד מהם
לא יודע אם יש בשביל מה לצפות
1) אם פעלת בשלוש שנים הללו לפי ההנחיות שלנו איפה המלצנו להירשם זה מאוד לא הגיוני שלא זכית בכלום.
2) תיכנס בבקשה לאיזור האישי בהגרלות, יש סיכוי שאתה במספר לא רחוק מהזכייה, מה שאומר כמעט בוודאות שזכית רק שאתה לא יודע מזה כי זה עדיין לא רשמי.
3) בכל הגרלה, גם אם הסיכויים יהיו 90% זכייה (אין דבר כזה באמת, רק בשביל הדוגמה), עדיין יהיו 10% שלא יזכו. זה לא אומר שכל הציבור צריך להתייאש בזכותך.
אם אינני טועה הכותב הנכבד הסביר לקוראיו הנאמנים בהתלהבות איזו בשורה אדירה מביא עימו הפרוייקט החדש בעכו…..
ואני לתומי ניסיתי להבין איזו בשורה יש בעיר שרובה ערבי במרחק שעתיים ויותר מהמרכז, במחירים יקרים בהרבה מהמחיר למשתכן במיכרזי קרית גת, עיר נהדרת ומתפתחת במרכז הארץ במרחק 50 דקות מבני ברק וירושלים, בלי ערבים בכל האזור, שם יהיו אלפי דירות במחיר 9000 שקלים למ”ר.
אי אפשר כל פעם להמליץ על משהו שסותר את ההמלצה הקודמת ולשבש את הדעות…..
שאלה מצוינת והתשובה היא פשוטה, ומצופה ממי שמעיד על עצמו שהוא נדלניסט להבינה בעצמו:
ההגרלה בקרית גת, אם תתקיים (תלוי אם יהיו מתמודדים) וגם שאר ההגרלות, יתנו מענה “רק” לכמה אלפי משפחות.
השאר יצטרכו לחפש מקומות זולים, ועכו אמורה לספק כאלפיים דירות כאלו בטווח הקרוב ועוד 5000 בטווח הבינוני.
ואגב כמה עובדות לגבי מה שכתכת על עכו:
1) בעכו מתגוררים פחות משליש ערבים. מאוד דומה לנוף הגליל ולוד, בשתיהן שכונות חרדיות משגשגות.
2) בירושלים אגב, הערבים הם בדיוק חצי חצי איתנו ואני מכיר אישית כמה חרדים שמתגוררים בירושלים.
3) “מרוחקת שעתיים ויותר” השאלה מאיפה אתה מודד, כי אם מבני ברק למשל אז זה בערך שעה ועשרה.
4) כאמור, לא יהיו בקרית “אלפי דירות ב9000 למטר” לצערי הרב. בשוק החופשי המחיר צפוי להיות כפול
ההמלצה היא פשוטה וחוזרת על עצמה כל הזמן:
מי שאין לו איזה מציאה מיוחדת או סיבה ספציפית להתגורר במיקום מסויים, מומלץ לו להמתין להגרלות הקרובות, ואם לא יזכה – מומלץ לו לרכוש בפרוייקטים הזולים שיהיו אז בעזרת השם ולפי הצהרות היזמים.
חנוכה שמח.
1. בקרית גת כבר זכו בכמה אלפי דירות במחיר למשתכן, בשבוע הבא יש מיכרז נוסף ובחודשים הקרובים שורה של מיכרזים. סך הכל אלפים רבים של דירות במחיר 9000 שקל למ”ר.
2. אני מדבר רק על החלק של מחיר למשתכן. בשוק החופשי המחירים שם כפולים, כי זה אכן מקום נהדר, בלי שום השוואה לעכו וכדומה, שם המחיר בשוק החופשי כ 12000 שקל למ”ר.
3. המרחק מעכו לירושלים או בני ברק שעה ועשר דקות – התכוונת במסוק מן הסתם, או ברכב ב שעה 2 בלילה במהירות של מסוק… לאנ”ש בדרך כלל אין מסוק
1) דיברתי על החלק החרדי, אנא בדוק נתוניך שוב בטרם תקוף. אם לא תהיה אפשרות להשתתף בו זמנית בשניהם אין כל משמעות למה שקורה אצל החילונים.
2) כאמור, בחלק של ההגרלות החרדיות אין כזו כמות.
3) בדקתי הרגע בגוגל מפס, זה כמו שאמרתי (הפרוייקט הזה הוא לא עכו אלא לפני קצת). ואגב, בדקתי ליתר ביטחון גם את קרית גת מול בני ברק והם די דומים. למרות שאין ספק שקרית גת יותר טובה. מה הדיון המוזר הזה בכלל?!