טו”ב שנים לקריסת חפציבה, מה למדנו? / עו”ד נתן רוזנבלט

השבוע לפני 17 שנים ארע אחד האירועים הכלכליים המשמעותיים של הציבור החרדי, חברת הבנייה הענקית ‘חפציבה’ קרסה וגררה אחריה כ-3,000 משפחות, כמחציתן חרדיות, (פי שש מחלקן באוכלוסייה, למה תמיד אנחנו בראש הפראיירים), למסע ארוך ומפרך.

זכיתי אז בחסדי ה’ לעמוד בראש וועד הרוכשים (כמי שהיה הממונה המקומי על שיווק השכונה לפני כן וחש אחריות לרוכשים) ועוד חזון למועד לספר לדור הצעיר איך התארגנו מאות משפחות לפלישה מרוכזת, בלילה אחד, למאות דירות במצבי שלד שונים, ואיך התגברו על המשטרה ובית המשפט. שירות מצויין יעשה העורך הנכבד אם יקצה לכך כתבה ראויה, אך כאן זה לא מדור היסטוריה אלא פתרונות דיור, והנושא היום הוא: איך מארגנים קבוצת רכישה איכותית.

אז לצורך ההמשך רק נאמר בקצרה, כי בוועד הרוכשים שהקמתי התאגדו כל רוכשי חפציבה במודיעין עילית, 415 במספר, והיא פעלה תחת נשיאותם של וועדת רבנים בנשיאות מו”ר הגר”מ קסלר מרא דאתרא והגר”י סילמן שליט”א (הנקודה הזו חשובה כי היא אחד מסודות ההצלחה, תחשבו על קבוצת רכישה טובה ותראו שיש שם רב או רבי מעליהם). את המודל הזה חיקו גם בבית שמש וביתר עילית.

הוחלט כבר בתחילה, לפעול במסגרת משפטית של קבוצת רכישה, הייתה זו אחת מקבוצת הרכישה הגדולות בהיסטוריה החרדית עד אז (לפניה היו עמותות רמת שלמה בעיקר ואחריה היו אחיסמך וסלונים ועוד).

אין טעם ואין צורך בתיאור כל ההליך הארוך, כאשר בו זמנית נאבקנו במספר חזיתות: את המערכה המשפטית (היינו תחת צו הריסה של בג”ץ על כל השכונה, שהומתק בסוף בהריסה של “רק” שישה בניינים) ניהל בעיקר עו”ד אבי גרוניך, ואת המאבק מול הבנקים והרישומים ניהל בעיקר ידידי ר’ עקיבא ולנשטיין, עוד יהודים טובים עשו כל אחד את תפקידו (לצערי אינם מאפשרים להזכיר את שמותיהם).

מה שחשוב זה התוצאה: במהירות התחלנו שוב את הבנייה שנעצרה כבר שנים (בהוראת בג”ץ – הייתה עתירה כנגד חוקיות השכונה, מכאן התגלגלתי לצערי ללימוד משפטים, לא יעזור להתחרט), בתוך תקופה קצרה יחסית התחלנו כבר לחלק מפתחות לאנשים. והכי חשוב: החזרנו לאנשים כספים (!) זהו דבר שארע לדעתי רק עוד פעמיים בהיסטוריה החרדית, ובשני המקרים בניהולו של ר’ רפי הופמן.

אגב, אם יש לכם קרוב משפחה שהייתה אז בבעלותו דירה שם, אז הוא וודאי ישמח לשמוע כי בחסדי השי”ת, בשבועות הקרובים בלי נדר נעביר להם עוד קצת כסף, ממה שנותר בקופה והגיע בשנים האחרונות.

זהו, אחרי התשבחות העצמיות בא ניגש לנקודה, והיא השאלה המרכזית: מדוע קבוצת הרכישה הזו, ועוד הרבה קבוצות, בעיקר של חסידויות שונות, הצליחו מאוד מאוד, ומצד שני, קבוצות רבות אחרות, רבות מספור לצערנו, נכשלו טוטלית? אז קודם כל נגיד מה לא התשובה: התשובה איננה קשורה רק לשאלה מי המארגן ומידת האמינות שלו!

המציאות היא, שכל הקבוצות שגררו רגליים לאורך שנים, היו ברובן בראשות אנשים מהשורה הראשונה, כאלו שבעבר הקימו פרוייקטים עם מאות יחידות דיור ואף למעלה מכך, חלק מהקבוצות מתהדרות אף באישור רבני מוסמך של דיינים גדולים וחשובים, ואעפ”כ אנו רואים כי ישנן קבוצות רכישה שהיו תקועות, או עדיין תקועות, שנים או עשרות שנים, המחיר לא היה קרוב בכלל למה שסוכם מראש, והבעיות לא הסתיימו עד עצם היום הזה ואין פתרון באופק.

ולעומת זאת, ראינו קבוצות שנוהלו על ידי אנשים פשוטים חסרי ניסיון (במודיעין עילית למשל, בניינים התארגנו וניהלו את עצמם ישר מהכולל והביאו תוצאות מדהימות), והם הצליחו לארגן דירות איכותיות בזול ובמהירות.

ולא רק המארגן הוא לא הפונקציה היחידה, גם לא כל התירוצים על הרשעות של ראש העיר/בנק/טריא/מינהל וכו’, שהרי בדרך כלל מדובר בפרויקטים באותה עיר תחת אותו ראש ובאותה תקופה, האחד נבנה במהירות ואף מחזיר לפעמים כספים, והשני שואב עוד ועוד משאבים עד שרואים משהו, אם בכלל.

אז מלבד סייעתא דשמיא, במה עוד זה תלוי?

התשובה היא מאוד מאוד קצרה ופשוטה: תלוי במטרת ההתארגנות!

אסביר למי שלא הבין:

יש שתי דרכים כיצד להביט על הנושא של קבוצת רכישה. לצורך הדוגמה אספר קצת על ידיד יקר שהיה לי, אבלחט”א, רבי יעקב שפירא זצ”ל, תלמיד חכם בעל שיעור אך כפוף לחלוטין לרבו האדמו”ר מבאיאן שליט”א, יום אחד קרא לו הרבי והטיל עליו את המלאכה להקים קבוצות רכישה עבור האברכים, עליו ועל עוד שניים יבלחט”ו.

הרבי אומר והחסידים עושים, עשרות שעות שוחחנו על העניין, והוא קידם את זה כראוי בלי לחשוב על עצמו שנייה אחת אלא רק על כך שיהיו לו חדשות משמחות לרבי (לצערי נסחפתי גם לאווירת הלשם שמיים ושכחתי לבקש שכר כלשהו), עד היום המודל של באיאן הוא מוצלח ביותר בכל עיר בה דורכת כף רגלם, וכל קבוצה שהם מתחילים הם מסיימים במהירות וכראוי.

ושוב, באיאן היא רק חסידות אחת, ויש גם בציבור הלא חסידי, בראשם כמובן ראש עסקני דורנו רבי מיכה רוטשילד לרפו”ש, וכן גם ר’ רפי הופמן שהזכרנו קודם, ור’ אברהם סלונים ור’ אליעזר יוטקובסקי ור’ שלום קולדצקי, ועוד רבים ויסלחו לי כל האחרים, כל אלו החלו וסיימו קבוצות רכישה מצויינות כי עניין אותם באמת הציבור. יש גם אנשי עסקים מפורסמים (לא יודע אם רוצים) שעשו כך, ואולי הרוויחו טיפה אך העניין היה לעזור לציבור, והם הצליחו.

לעומת זאת, וכאן צריך להיזהר ולפיכך ננקוט בלשון קצרה ביותר והמבין יבין, ישנם אנשים, גם טובים וצדיקים, שבעצם מעיקר הדין היו רוצים או מתאימים להיות יזמי נדל”ן, אלא שאינם יכולים או רוצים לנהל מסיבות של מיסוי או מימון או לקיחת סיכונים, לפיכך הם קוראים לזה “קבוצת רכישה”, אך למעשה מדובר בקבלן לכל דבר ועניין המסתתר תחת השם הזה, עם הבדל אחד:

שאין לו טיפת אחריות! הוא כאן רק בשביל להרוויח, לא משנה כמה הדירה תעלה ומתי היא תימסר, הוא את ה8% שלו עושה בכל מקרה. לא מעניין אותו איך תיראה הדירה שלך, הוא את הגגות/חללים/זכויות בנייה/שטחים מסחריים כבר סידר על שם אחד מילדיו.

זה שאין אחריות זה בסדר, גם לכל אחד מהאנשים שציינתי לעיל, לא הייתה אחריות (כספית) אילו חלילה הפרויקט היה נכשל, אך מאידך הוא גם לא היה אמור להרוויח כלום ולא הרוויח כלום (מלבד אולי משכורת או כמה דירות שרכש בכסף מלא כמו כולם), ולכן לא הייתה סיבה שלא יצליח. כאשר המטרה היא אך ורק כספית, היא יכולה להצליח ויכולה גם שלא, כאשר המטרה היא ציבורית אין כמעט סיכוי לכישלון.

לסיכום מעשי: מציעים לכם קבוצת רכישה? תבקשו לראות את הסכם השיתוף, ולהבין מבין השורות, האם מדובר באיש אחד שצריך אתכם ככיסוי, או שמדובר בקבוצת אנשים שרוצים לבנות. מי בעצם בעל הבית על הקרקע ועל שם מי היא רשומה, מה הקשר שלכם לקרקע ומה הקשר שלו, ואיך מחליפים אותו אם בכלל יש אפשרות כזו.

בקבוצת הרכישה שמתארגנת כעת בירוחם (פרטים במייל האישי), ומה שניסינו לעשות בחריש, אנסה בעזר השם להוכיח את האנטי תזה של הגישה הנצלנית. ניסחתי לצורך כך הסכם שיתוף קצר וברור ביותר, ללא שום סטיות, באופן שיבטיח במקסימום כי אכן מדובר בקבוצת רכישה, אשמח להעמיד את ההסכם למבחן והערות של כל אחד מעשרת הקוראים.

כולי האי ואולי.