קבוצת הרכישה הגדולה בבני ברק יוצאת לדרך: “דירה בהוזלה משמעותית”

יוצאים לדרך: אחרי שבית המשפט הסיר את צו המניעה הזמני ואישר את העסקה ממשיכה חברת “קדם ישראל” לקדם במרץ את שכונת היוקרה החדשה בבני ברק “אחוזת שפע” – במתחם ‘שפע שוק’ לשעבר. מדובר באחד המגרשים האחרונים שנותרו לבניה בבני ברק, בשטח המשתרע על כ-11 דונם בין הרחובות אהרונוביץ, השלושה, יואל ונפחא, הנהנה מקרבה לבתי המדרש הוותיקים וחצרות היכלי התורה והחסידות בעיר. מדובר ב-390 יח”ד יוקרה, שייבנו בסטנדרט גבוה בשווי כולל של כ-2 מיליארד שקלים.

השמועה על השכונה היוקרתית החדשה עשתה לה כנפים ובתוך חודשים ספורים נמכרו למעלה מ-200 יחידות דיור בפרויקט. המכירה מתבצעת בשיטת “קבוצת רכישה”, אותה מקדמת חברת “קדם ישראל” המובילה בתחום קבוצות הרכישה ומאחוריה אנשי עסקים מומחים ומנוסים בעלי מוניטין רב בתחום הנדל”ן ניהול פרויקטים והפיננסים שנוהלו בהצלחה בשיטה זו.  בכדי להבין כיצד עובדת השיטה, ישבנו לשיחה עם מר יוריאל זלצמן מנכ”ל קדם ישראל כדי לקבל הסבר מקצועי בשאלות הבסיסיות.

מה זה בעצם קבוצת רכישה?

“קיימים כמה סוגים של קבוצות רכישה. ישנן קבוצות של בעלי קרקע היסטורית המוציאים אותה לשיווק, ויש קבוצות המתאגדות ורוכשות קרקע מבעלים, כפי שקורה בפרויקט שלנו. היתרון המובהק בשיטה הזו היא חסכון עמלת היזם. אם בכל פרויקט ישנו יזם הרוכש את הקרקע במחיר מסוים ומשווק אותו במחיר גבוה יותר, הרי שכאן, חברי הקבוצה הם עצמם היזמים ובכך מרוויחים את הרווח היזמי בעצמם. בנוסף, בקבוצת רכישה, הרוכשים יכולים לקבוע את הצביון הקהילתי של הפרויקט, מה שלא קיים בדרך כלל במיזמי מחיר למשתכן.”

כיצד מתנהלת הרכישה בשיטה זו?

“חברת קדם ישראל מנהלת את הרישום ומלווה את הרוכשים בכל הצד המקצועי של ההליך במטרה להביא את התוצאה הטובה ביותר, הן מבחינה כספית והן תכנונית. לאחר שהקבוצה מתגבשת, נבחרת מתוכה נציגות המקבלת את ההחלטות ביעוץ ובליווי חברת הניהול. תפקיד חברת הניהול לתת את הפן המקצועי ותפקיד הנציגות לייצג את הרוכשים. אנחנו נמצאים כעת בשלב גיבוש הקבוצה ובסיומה נממש את האופציה ונתקדם אי”ה לבנייה”.

מה אני קונה בעצם בשלב זה?

“זכות לדירה. כלומר, חלק מסוים בקרקע  שייך לך ואתה מקבל בעלות יחסית בקרקע מה שמבטח את החלק שלך בעסקה. בפועל ישנו הסכם שיתוף המגדיר משפטית את היחסים בין כל בעלי הקרקע והוא זה שמאפשר לפעול בסיטואציה זו של בעלים רבים”.

מדוע אני לא יכול לרכוש כעת דירה מסוימת בפרויקט?

“לרוב בקבוצת רכישה השיווק מתבצע טרום היתר ולכן בשלב הזה, טרם נסגרו התכניות הסופיות. בימים אלה אנו מקדמים את הגשת התוכניות לעירייה לפי התב”ע המקומית בכדי לקבל היתרים ואז ניתן יהיה לבחור את הדירות. חשוב להדגיש כי בפרויקט שלנו השיווק פועל בשיטת כל הקודם זוכה, כלומר מי שנרשם ראשון יהיה לו את הזכות לבחור ראשון את דירתו בפרויקט. אני מזמין את הציבור להזדרז ולהצטרף לרוכשים שכבר נרשמו והבטיחו מקומם בסדר הבחירה”.

כיצד ניתן להיות בטוחים שהרכישה תצא לפועל?

קבוצת רכישה זהו מנגנון מצוין לביצוע פרויקט במחירי דירות זולים יחסית למחיר בשוק. שמו הגרוע של המנגנון נובע מכך שהיו יותר קבוצות רכישה שלא הצליחו להשלים פרויקט מאשר יזמים. בנקודה זו חשוב להדגיש כי ממחקר שעשינו הקבוצות שנכשלו הן אלו שנוהלו על ידי אנשי שיווק שארגנו קבוצה ו”התחפשו” ליזמים וכשהגיעה העת לעבודה המשמעותית ביותר של תכנון ואישורי תב”עות והיתרים וביצוע בניה העדר הידע המקצועי הכשיל אותם.

“קדם ישראל הנה עתירת ניסיון בתחום התכנון והבניה הן בפן התכנוני, הכלכלי והמימוני, ומאחוריה פרויקטים יזמיים מוצלחים בירושלים ובית שמש ועוד שחלקם התנהלו כקבוצות רכישה וחלקן ביזמות מסורתית. כמו כן, פרויקט “אחוזת שפע” מלווה משפטית ע”י עו”ד חרות בין יאיר ממשרד “גינדי כספי”, משרד גדול ומוביל בישראל בתחום המקרקעין, ובעל ניסיון עשיר של למעלה מ-45 שנה בליווי עסקאות נדל”ן מורכבות, ומלווה מעל ל-10 שנים קבוצות רכישה בפרויקטים בהיקף של 7,000 יח”ד בכל הארץ בהצלחה רבה. הניסיון והמוניטין שלה בתחום זה מעניקות ביטחון מלא לרוכשים לביצוע הרכישה והבטחת התמורה המלאה.

“אנו פועלים בתחום זה בהצלחה מתוך מטרה להעניק לרוכשים חיסכון של עד מאות אלפי שקלים, ובעיקר שקט ורוגע נפשי הן בתקופת הביצוע והן לאחר האכלוס ותקופת הבדק. כמו כן, פה המקום להדגיש כי כספי הרוכשים בטוחים בכל שלב ונמצאים בנאמנות אצל עוה”ד, לדוגמה, ככל ועסקת הרכישה לא תושלם – כספי הרוכשים הנמצאים בחשבון הנאמנות יושב אליהם”